בשנים האחרונות כולנו עדים לכך שיש הרבה מאוד פרויקטים והגרלות של מחיר למשתכן בערים שונות בישראל. הסיבה לכך היא הרצון להקל את האפשרות לקנות דירה גם עבור אנשים שאצלם המצב הכלכלי שונה והם אינם יכולים לקנות "דירה רגילה מהשוק". מה שקורה בפועל הוא שלמרות שערכה של הדירה בשוק החופשי הוא X, הרי שאותם אנשים שיזכו במחיר למשתכן יוכלו לקבל את הדירה הזאת בהרבה פחות כסף. מה שכן משותף לכל הרוכשים, זה שהם יפנו אל הבנק ויבדקו איזה סוג של משכנתא ניתן לקבל ועל כמה היא עומדת. עוד לפני שנסביר איזו משכנתא ניתן לקחת אם זוכים בפרויקט כמו מחיר למשתכן, חשוב להבין את החוקים הכלליים של הבנקים בנושא המשכנתאות. כך, לדוגמא, מי שאין לו נכס בכלל ורוצה לקנות משכנתא יקבל 75% מערך הנכס, ואילו מי שרוצה לשדרג את הנכס שלו (כלומר למכור דירה ישנה ולקנות דירה אחרת) יוכל לקבל עד 70% מערך הנכס.
המקרה הספציפי של מחיר למשתכן
כמובן שאנשים שיכולים לזכות במחיר למשתכן הם אנשים שאין להם נכסים קודמים או אחרים, מה שאומר שמגיע להם לקבל מהבנקים משכנתאות בגובה של 75% מערך הנכס. עם זאת, וכאן נכנס ההבדל הגדול בין משכנתאות למחיר למשתכן ובין משכנתאות רגילות, במקרה של מחיר למשתכן בפועל המשכנתא תהיה אטרקטיבית יותר. תוהים מה זה אומר? פשוט מאוד: שאותו אדם שזכה במחיר למשתכן יוכל לקבל 75% מערך הנכס אבל על פי החישוב של ערכו בשוק החופשי. אם ניתן דוגמא מפורטת נוכל להבין טוב יותר במה דברים אמורים:
- הדירה המדוברת שווה מליון ₪ אך בפועל בשוק החופשי הערך שלה הוא של 1.2 מיליון.
- הרוכש, שזה במחיר למשתכן, יוכל למשכן אתה ולזכות ב75% מימון אבל לא ממיליון אלא מסכום של 1.2 מליון.
משמעות הדברים בפועל היא שבמקום לקבל מהבנק רק 750,000 ₪ למימון הדירה הוא יקבל בפועל 900,000 ₪ ויצטרך להוסיף כהון עצמי רק 100,000 ₪! זה הבדל משמעותי ביותר והרבה פעמים זה מה שהופך את הרכישה דרך מחיר למשתכן למעשה לאפשרית עבור הזוכים.
למה כן חשוב לשים לב בדרך?
למרות האטרקציות של הדברים יש נתונים שחשוב לקחת בחשבון. ראשית, לא יכול להיות מצב שבו המימון של הבנק ידרוש פחות מהון עצמי של 100,000 ₪ מצד הלווה. שנית, השווי של הדירה בשוק החופשי לא יכול לעמוד על יותר מ1.8 מליון שקלים כי אחרת הבנק יתייחס אליה כרגיל ולא במסגרת המיוחדת של מחיר למשתכן.
הכדאיות של משכנתא כה גדולה
חשוב לקחת בחשבון את העובדה שאם אתם לוקחים משכנתא גדולה יותר, כלומר משכנתא שעומדת על 900,000 שקלים, הרי שההחזר שלה יהיה קשה ומורכב יותר לעומת משכנתא של 750,000 שקלים. לכן, למרות שהעניין מאוד אטרקטיבי ועבור רבים מאיתנו זו למעשה הדרך היחידה שבכלל תאפשר לנו לקנות את הדירה המדוברת, לא בטוח שכדאי יהיה לקחת את כל הסכום הזה כמשכנתא. במילים אחרות, אם יש לכם הון עצמי גדול יותר בהחלט כדאי יהיה לממש אותו, אפילו אם זה ישאיר אתכם לתקופה מסוימת עם הרבה פחות חסכונות. העניין הוא שבצורה כזאת ההחזר לבנק יהיה נוח יותר לאורך השנים ויש לכך משמעות אדירה. כפי שראינו, משכנתא במקרים של מחיר למשתכן היא משכנתא מאוד אטרקטיבית וטובה יותר לעומת המשכנתאות הרגילות, מה שמדרבן את הזוכים עוד יותר לממש את זכייתם.
